Boom del mercato immobiliare industriale nella valle del Rio Grande

Aug 15, 2023

Un'istantanea del suo stato attuale e proiezioni future

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Affari di confine con il Texas

Di Roberto Hugo González

In occasione del 70° anniversario di Atlas, Hall e Rodriguez, LLP, il celebre studio legale ha organizzato un pranzo celebrativo per clienti e amici che rappresentano diversi settori della Valle del Rio Grande. Uno dei momenti salienti dell'evento è stata la presentazione di Carlos Telles, il primo vicepresidente broker dell'ufficio di McAllen di CBRE, che ha fornito un aggiornamento approfondito sul mercato locale della proprietà industriale.

Tendenze del mercato della proprietà industriale nelle aree di Greater McAllen e Brownsville

Secondo Telles, le aree di Greater McAllen e Brownsville stanno registrando un'impennata dei canoni di locazione per gli immobili industriali, stabilendo record con un tasso di posti vacanti dell'1,3%. Nonostante un buon assorbimento netto di 322.000 piedi quadrati e oltre 700.000 piedi quadrati di assorbimento totale, la mancanza di magazzini industriali liberi e perfettamente funzionanti è un problema urgente. Telles ha affermato che gli immobili obsoleti che necessitano di essere riconvertiti contribuiscono al basso tasso di posti vacanti. Questa scarsità di spazio adeguato rappresenta una sfida per i potenziali inquilini che cercano proprietà industriali su larga scala.

Con un aumento dei canoni di locazione a 6,09 dollari per piede quadrato all’anno, rispetto al precedente range compreso tra 3,96 e 4,32 dollari, il mercato della proprietà industriale ha registrato una significativa ripresa. Telles ha chiarito che queste cifre si riferiscono allo spazio esistente, con nuove costruzioni in località come Pharr, in Texas, che ottengono tariffe più elevate, superiori a 7 dollari per piede quadrato all'anno, che è il minimo necessario agli sviluppatori per giustificare il costo della nuova costruzione.

Infrastrutture e sfide per lo sviluppo

Telles ha sottolineato che il ritmo dello sviluppo è stato ostacolato dalle complessità delle infrastrutture e delle approvazioni, soprattutto nelle aree fuori dai confini della città. Gli sviluppatori che si muovono attraverso i distretti di irrigazione e le trattative con più città su incentivi e supporto possono affrontare ritardi fino a due o tre anni. Tuttavia, l’ingresso di sviluppatori di livello istituzionale come Majestic Realty è promettente per il futuro, con il potenziale di aggiungere fino a 7 milioni di piedi quadrati di spazio industriale in più fasi.

Proiezioni future e aspettative degli inquilini

La futura domanda di spazi industriali rimane robusta. Il volume delle richieste e dei potenziali inquilini in cerca di spazio è aumentato da 1,5 a 2,5 milioni di metri quadrati. Man mano che sempre più sviluppatori realizzano i loro progetti, probabilmente trarranno vantaggio da questa crescente domanda.

In termini di occupazione industriale, il mercato si rivolge tipicamente ad inquilini che necessitano di 30.000-40.000 piedi quadrati. Detto questo, nuove offerte come la proprietà di 160.000 piedi quadrati a Pharr potrebbero trovare inquilini in segmenti di 80.000 piedi quadrati ciascuno. La domanda proveniente da vari settori come quello automobilistico, elettronico, dei beni domestici, dei mobili e della medicina contribuisce alla diversità del mercato, garantendo la resilienza durante le recessioni specifiche del settore.

Con le tariffe di affitto previste in aumento di un altro dollaro, i potenziali inquilini possono aspettarsi un mercato difficile. Incentivi come le indennità per il miglioramento degli inquilini e la riduzione dell’affitto stanno diventando meno comuni. Telles ha confermato: "È un mercato dei proprietari", indicando lo spostamento di potere dovuto allo scenario prevalente di domanda elevata e scarsa offerta.

L'aggiornamento completo di Telles sul mercato immobiliare industriale nelle aree di Greater McAllen e Brownsville offre uno sguardo chiaro sulle tendenze prevalenti, sulle sfide e sulle aspettative future. Mentre gli sviluppatori superano gli ostacoli e iniziano a realizzare nuovi progetti, la regione trarrà vantaggio dalla forte domanda, dalla crescita dinamica e dal panorama industriale diversificato. Sembra chiaro che il mercato immobiliare industriale della Valle del Rio Grande sia pronto per un futuro entusiasmante.